부동산 계약금만 걸었는데 계약을 물리고 싶을 때

1계약금 해제의 기본 원칙

매매계약에서 계약금을 주고받았다면 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조제1항).

매도인이 해제할 때는 말로만 알리는 것으로는 부족하고, 배액을 실제로 제공해야 합니다. 매수인이 받지 않으면 공탁하는 방법이 있습니다.

2이행 착수란 무엇인가요?

이행 착수는 계약 내용을 실행하기 위한 행동을 시작한 것을 말합니다. 매수인이 중도금을 냈거나 매도인이 등기 서류를 넘겨준 경우가 대표적입니다.

중도금 날짜 전이라도 상대방이 해제를 막으려고 중도금을 미리 보내는 경우가 있습니다. 계약서에 미리 내는 것을 금지하는 약정이 없다면 이행 착수로 인정될 수 있으니 해제하려면 서둘러야 합니다.

3가계약금과 위약금

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   가계약금만 보낸 경우

   물건과 가격, 잔금 일정 같은 주요 내용이 정해졌다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 이때는 실제 보낸 가계약금이 아니라 약정한 계약금 전체를 기준으로 해제 문제를 따지는 경우가 있습니다.

2. 02

   위약금 약정이 있는 경우

   계약서에 위약금 조항이 있다면 채무 불이행으로 해제될 때 그 금액을 손해배상으로 내야 합니다. 금액이 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조).

4많이 하는 실수

• 문자로 「없던 일로 하자」고만 보내는 것

  해제 의사와 방법이 분명하지 않으면 다툼이 생깁니다. 계약금 포기나 배액 제공 사실을 분명하게 남기세요.

• 중도금을 보낸 뒤 해제를 시도하는 것

  중도금을 보냈다면 이미 이행에 착수한 것이라 계약금 포기만으로는 해제할 수 없습니다.

• 중개인의 말만 믿는 것

  해제 가능 여부는 계약서 조항과 그동안의 경위를 함께 봐야 합니다. 계약서와 주고받은 메시지를 챙겨 상담받으세요.